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租房市场向何处进化?全民租房的时代要来临了吗?

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    2019-8-15 12:34
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    感受新居住时代脉动,关注租赁市场风云变幻。本期内容出自2019贝壳新居住大会分论坛演讲,作为新居住领域的专家,空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领博士阐释了未来租赁市场的新趋势。来,让我们一起来学习下。

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    空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领

    核心观点

    NO.1 中国正在形成一个租赁的国度,一线城市的租赁占比将达到30%-40%,未来一个大的赛道将是租赁社区发展——围绕青年人、流动人口、养老人群的租赁社区构建、满足不同生命周期的品质需求。

    NO.2 一线城市公寓租赁市场潜力非常大,人群的范围比较大。其主要原因是房价太高,未来新增居住需求都去买房没有太大的可能性。当下,租赁核心人群有两类,一是近2亿蓝领的工人,二就是大学毕业1-3年刚刚进入社会的白领们。

    NO.3 租金的涨和房价的涨是两个逻辑,中国房价的上涨本质上取决于今天大量的换房需求支撑的房价,换房需求取决于父母手中的房子。如果说父母有房子,这一波购买力是非常强的!原则上,租金与收入增长高度相关。

    以下内容根据杨现领博士判断整理(略有删减):

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    今天,中国几乎所有的大型房地产二手房平台,都在以自己的方式切入租赁,也在切入社区。当前,一个社区20%-30%的房源是处于租赁状态的,未来会超过50%的租赁房源被机构化的管理,被房屋托管经理管理,跟社区的经纪人产生联系。

    未来从交易的角度来讲是很弱的连接,但是从交易额度分摊来讲,又是巨大的,例如,北京一套房子卖500万,十年卖一次,每年的交易额50万。而房子入住之后,管家的服务才真正的切入,这里面有非常大的空间,社区与交易,社区与租赁,社区与零售的连接今天才刚刚开始。

    目前,从全球发达国家的历史发展和现阶段趋势来讲,有一个大的趋势是非常明确的,大部分的国家正在进入所谓的租房国度,无论是美国还是英国,包括德国正在由购房国度变成租房国度,租售并举不仅仅只是在中国,在其他国家也是如此。

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    市场未来的发展趋势

    由于今天在北京这样的一线城市买房已经非常困难了,所以北京、上海、深圳租赁人口在大幅度的提升。总体上来看,北京、上海、深圳的租赁人口的占比会超过30%-40%

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    并且,当前房屋资产价值快速上涨,全球发达国家和城市的年轻人生活压力越来越大,租房成为了不得已的选择,以至于租金收入非常高。如今京沪有30%-40%的90后置业群体,都是靠着父母的支持才能买房子,而未来,租房子也有可能需要被父母支持。

    总体来讲,一个国家在快速的城市人口增长,快速的工业化和城市化浪潮里面,在租赁提供的过程里面,政府和公司会发挥一定的作用,但是一旦国家进入后期,房子不缺了,就要面临房屋品质高、房价高...此时,租赁供给的主体会由政府转向个人,最后转向机构,英国就是一个典型例子!

    中国的典型情况

    在房子不够的时候,我们的核心是加大供给。如今中国已经不怎么缺房,即便是房价高的一线市场,房子也不怎么缺。但是,基于中国近2.5亿套住宅、250万亿的资产的社区的服务生态今天远远没有建立。

    可以看到北京、上海不仅房价在涨,房租也在涨!但上海和北京又不太一样,最近这几年上海长租公寓的供应超量,租金是呈下降趋势的。

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    但压力还是非常大!原因非常简单,上海的租赁政策相对来说比较开放更具有弹性,所以集中式供应的供应量大量地改造,公寓出租的量,包括分散式公寓N+1的释放。像自如,青客等公司在当地的发展是非常迅速的。

    租金的涨和房价的涨是两个逻辑,中国房价的上涨本质上取决于今天大量的换房需求支撑的房价,换房需求取决于父母手中的房子。如果说父母有房子,这一波购买力是非常强的!

    有人说中国杠杆率过高,资金过于宽松推动房价上涨,实际上不是。北京和上海这些城市是杠杆率最低的,北京二手房交易超过1500万的房产交易全款率、不贷款的比例是最高的,其次才是刚需的部分人群。

    主要的支撑力量来自于以房换房,比如说:一套房子卖掉五百万,换一套八百万,还有的时候两套换一套,虽然没有太大的支持量,但却是房价上涨最核心的推动力。

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    原则上,租金与收入增长高度相关!但在中国,有一个可怕的问题:收入增长,租金不涨。租金的上涨和收入的上涨是相辅相成的,收入涨10%,租金相应涨10%。

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    租赁核心人群有两类,一是近2亿蓝领的工人:租金支付水平单价保持在每个月500-1000元,他们诉求也很简单,在城市里面找一个落身之处,睡觉的地方,把钱攒下来回老家买房子!

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    二就是大学毕业1-3年刚刚进入社会的白领们:他们的租金支付能力比较强,但是传统意义上的需求是两类,一是群租,二是合租,合租之后向集中式的单间和一居式升级,但是总体上以群租和单间为主。

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    在北京和上海高房价的趋势压力之下,公寓租赁市场潜力非常大,人群的范围比较大!其主要原因是房价太高,未来新增需求去买房没有太大的可能性。

    还有个原因:如果父母无房,子女再买房的可能性几乎为零,这种现状并不是中国特有的,是全球发达国家面临普遍的社会问题。

    行业走向何方

    中国房地产市场发展20年,为什么过去5年会出现估值超过20亿美金的分散式和集中式品牌?原因在于过去五年年轻人住房需求,从群租转移到合租,群租是一个房子住很多人,合租是N+1,N+2,群租向合租转变使其品牌快速的扩张。

    今天,不光光会出现一个个分散式租赁的社区,未来会出现集中式的社区,集中的管理,今天大量的厂房、商业办公也好,大量的其他非居住类型的物业正在进入租赁领域,变成集中式的租赁业态。

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    只有瞄准特定的人群做差异化的定位,找自己的发展路径,清晰定位、城市地段,产品,还要做到最细,才有可能,因为城市与城市之间不具备可比性!

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    不到1.5%的租金回报率是非常低的!在做蓝领和白领公寓必须做好定位:大多数合租人群的白领,现状通常不到20平!所以产品定位一定要清楚。而支付能力比较强的35-40岁,40岁以上的需求还未曾被分挖掘,可以看到以后的竞争是非常弱的。

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    当前关于白领公寓的竞争已经非常激烈,而在蓝领和群租方面,还有豪宅方面,今天的发展还是非常不充分的。

    那么,长租公寓行业什么时候才算是好呢?

    几个核心的指标,第一个我们看到租赁社区,租赁人群叫平均的租住周期比较延长,今天做得好的,长租公寓的品牌,居住周期超过1.5年,是普通市场的1.5倍,当租赁周期越来越长的时候,这个事情才能变得越来越靠谱。

    整个租赁的产业链还没有形成完整的生态图景,有运营能力的企业没有资产,有资产能力的企业又没有金融能力。而行业只有形成一个产业的闭环,把整个行业的各种指标加在一起,各种生态的分工加在一起,它的效率得到提升的时候,它才能有价值,行业才能是健康的,这是第二个指标。

    第三个是服务体验的提高,决定核心还是居住体验,今天很多人讲社区,怎么能够提供好的居住服务,是需要从业者们思考的。

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